Что изменилось за два года с рынком аренды коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону

В период с сентября 2014 года по сентябрь 2016 года наблюдались некоторые изменения в ценовой политике собственников нежилых помещений в сегменте предложений по аренде. Более 70% владельцев выстраивали стоимость и индексацию исходя из общей логики населения, включая панические настроения связанные с резкими изменениями валютного курса. Однако в ряде случаев более благоприятно сказывалось на деловых отношениях арендатора и арендодателя удержание арендной ставки на срок от 6 до 12 месяцев на прежнем уровне без индексирования стоимости (период 2015 года, первый квартал 2016 года).

Для примера рассмотрим рыночную ситуацию по одному из объектов на территории г. Ростова-на-Дону.

В 2011 году между собственником и организацией был заключен договор аренды нежилого помещения по Ул. Б. Садовая (Кировский район) по среднерыночной ставке 1.400 рублей за 1 м2 / месяц сроком на 10 лет, в котором стороны договорились о ежегодной индексации не более 10%. В первом квартале 2015 года по инициативе арендатора ставка 1.863 руб/м2/месяц была пересмотрена собственником в сторону уменьшения до 1.490 рублей (что близко к четырехлетнему минимуму), однако стороны договорились, что данная мера временная и по завершению года ставка будет увеличена на 10%; по результату переговоров на 1 января 2016 года стороны пришли к обоюдному решению о том, что стоимость арендной ставки будет составлять 1.639 руб. / м2/ месяц на основании данных о ценах и предложениях (аренда нежилых торгово-офисных помещений) Кировского и части Ленинского районов Ростова-на-Дону, в границах улиц: Проспект Буденновский Ул. Б. Садовая, Кировский проспект.

На сегодняшний день по состоянию рынка на четвертую декаду 2016 года, минимальная стоимость аренды одного квадратного метра нежилого помещения составляет 1.250 рублей, не включая платежи за коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений и прилегающей территории здания.

За основу взяты предложения (площадь от 250 до 500 м 2) на первых и вторых этажах (торговые помещения, обслуживание населения и пр.) Б. Садовой, Ворошиловского, на основных административных и исторических проспектах: Ул. Б. Садовая (самая высокий пешеходный и автомобильный «человеко-поток» (из данных человек/час на отдельно-взятом отрезке)), пр-кт Буденновский, Пр-кт Кировский, Пр-кт Ворошиловский и некоторых пересекающих переулков Б. Садовой в зоне 50-100 метров. В отдельных случаях в 2016 году зафиксирована стоимость 2.100 рублей за метр квадратный в месяц, которая была указана в договоре аренды, зарегистрированном в юстиции сроком более одного года. По соображениям конфиденциальности и заключенному соглашению (о неразглашении) между сторонами, детали сделки, такие как: адрес помещения, наименование организации арендатора и прочие данные, включая данные о собственнике не разглашаются.

Из представленной информации, а также практических реалий Ростовского рынка недвижимости и его участников (сообщество профессионалов, включая членов ЮПН и аттестованных (по данным РГР) специалистов Брокеров и агентов), можно сделать предварительный вывод о том, что средняя рыночная арендная ставка на фасадные торгово-офисные помещения нежилого фонда составляет 1.675 руб/м2.

Однако, учитывая сложность и предъявляемые потенциальным Арендатором при поиске требования, отметим, что наравне с фактическим расположением объекта ключевую роль играет техническое состояние здания (материал и состояние капитальных перекрытий и несущих стен), его инженерных коммуникаций (связь, водоснабжение, водоотведение, заведенная электрическая мощность), эстетический вид (архитектурный облик фасада и внутренних помещений), наличие благоприятных социальных условий (близость остановок общ.транспорта, учреждений здравоохранения и образования), а также доступность входного узла для посетителей и граждан с ограниченными функциональными возможностями (инвалиды, ВОВ и др.). Среди специалистов по недвижимости и в деловых кругах Кировский административный район г. Ростова-на-Дону является высоко-востребованным, имеет престижное расположение и повышенный спрос, превышающий предложение (по данным специализированных интернет-площадок и внутреннего учета запросов клиентов).

Эксперт рынка элитной недвижимости компании Маралин Ру - Иван Бутенко