Строительный форум «Ступени.РОСТ»: новые правила игры и стратегия развития Ростовской агломерации

В Ростове-на-Дону в рамках отраслевого строительного форума "Ступени.РОСТ" состоялся прямой диалог губернатора Ростовской области с ведущими застройщиками региона. Мероприятие, приуроченное к празднованию Дня строителя, стало ключевой площадкой для презентации новой нормативной базы и концепции комплексного развития территорий (КРТ). В числе приглашенных участник был Алексей Маралин - руководитель агентства элитной недвижимости "Маралин".

Участники обсудили текущее состояние рынка жилищного строительства, механизмы обеспечения новой инфраструктурой и вектор развития Ростовской агломерации на ближайшее десятилетие.

Новый вектор развития: ставка на комплексный подход

Главный посыл форума - переход от точечной застройки к масштабному, системному освоению территорий. Как было отмечено в выступлениях, объем ввода жилья в 2025 году прогнозируется на уровне 4 млн кв. м, при этом градостроительный потенциал региона оценивается в 13 млн кв. м.

Ключевым изменением в правилах землепользования и застройки становится жесткое требование: строительство жилья теперь допускается исключительно на основании договоров КРТ. Соответствующие изменения уже внесены в ПЗЗ Ростова-на-Дону, а до конца текущего года будут адаптированы для территории Батайска, а также Аксайского и Мясниковского районов.

Механизмы поддержки и инфраструктурные обязательства

Для стимулирования инвесторов была озвучена новая модель финансовой поддержки:

· Субсидирование затрат: Застройщикам, реализующим проекты КРТ, планируется возмещать 100% затрат на создание мест в детских садах, школах и поликлиниках сверх минимально необходимых. На создание обязательных школьных мест предусмотрена компенсация в размере 70% (для КРТ) или 50% (для МИП).

· Инфраструктурный взнос: Введен четкий механизм расчета нагрузки на социальную инфраструктуру. Согласно Постановлению Правительства РО № 334 от 17.04.2026, норматив стоимости одного места составляет: детский сад - 2,4 млн руб., школа - 2 млн руб., поликлиника - 4,268 млн руб.

· Упрощение процедур: В законодательстве закреплена возможность трехстороннего договора (Правительство + муниципалитет + собственник земли), а также расширен перечень объектов (включая сети до 1000 мм и модульные сооружения), которые можно возводить без получения отдельного разрешения на строительство.

География развития: от конкретных площадок до агломерации

Правительство Ростовской области уже заключило ряд пилотных договоров КРТ, среди которых выделяются крупные проекты в Аксайском районе (участки 51 га и 23 га), а также точечная застройка в центре Ростова-на-Дону.

Стратегически важным шагом станет закрепление структуры Ростовской агломерации в законе. Это позволит синхронизировать градостроительную политику Ростова, Батайска, Аксая, Таганрога и близлежащих районов, определить единое ядро и точки притяжения для межмуниципального управления.

Среди перспективных площадок под КРТ общей площадью 340 га были выделены:

· Левый берег Дона к востоку от гребного канала (100 га).

· Территории вдоль улицы Ходоша (80 га).

· Районы Кумженской рощи (60 га), залива "Ковш" (100 га), "Тачанка" (80 га) и "Рынки" (99,6 га).

· Участок южнее старого аэропорта "Пороховая балка" (93,5 га).

Стабилизация рынка и новые тренды

Аналитики форума представили прогноз основных этапов рынка жилищного строительства. Отмечается, что 2023 год стал пиком экстенсивного роста. Сейчас рынок переживает коррекцию (2024 - 1 п/г 2026) и адаптируется к новой модели спроса в условиях отмены массовой льготной ипотеки.

Однако к 2028 году прогнозируется нормализация рынка. Цены на жилье продолжат расти, устойчиво опережая динамику себестоимости. Ключевым фактором станет снижение ключевой ставки, что активизирует долгосрочный потенциал спроса на первичное жилье.

Примечательно, что на фоне этих процессов растет потребность в профессиональных услугах. Согласно данным «Авито Недвижимость», 70% покупателей жилья в Ростове пользуются услугами агентов, а спрос на услуги профессиональных риелторов (включая сервис «Комфортная сделка») за год вырос в 4 раза.