Я хочу продать дороже... Реальная оценка объекта недвижимости

Работая в риэлторском бизнесе уже 18 лет, начинаешь более рассудительно и осознанно подходить к оценке объекта недвижимости, учитывая, что за последние пять лет рынок недвижимости Ростова-на-Дону и, в целом, России претерпел сильные изменения, которые коснулись, в частности, продавцов и, конечно, подхода к покупке потенциальных покупателей. 

Каждый раз, принимая объект в работу, мы сталкиваемся с тем, что большая часть продавцов считает, что цена может формироваться сама или произвольно назначаться собственником.

И здесь возникает резонный вопрос: зачем тогда Вам обращаться к риэлтору?Возможно, Вы считаете, что знаете рынок лучше риэлтора, который ежедневно крутится в этом сегменте, осматривая огромное количество объектов недвижимости. И, самое главное, знает, по какой стоимости именно эти объекты продаются, а не то, сколько за них попросят, или за какую цену они выставлены в открытом листинге.

В этой статье я хотел бы отразить несколько моментов, которые вводят в заблуждение участников рынка.И самая главная проблема, вытекающая из моих суждений - объект не продается, более того, его даже не смотрят покупатели, которые есть в данном случае сейчас на рынке по причине ошибочных действий самих продавцов. Итак:

Курс растёт. 

Забудьте про валюту, мы живем в России, а здесь рынок недвижимости рублевый! И если квартира стоит 10.000.000 рублей, то она стоит 10.000.000 рублей, а не 150.000 $. Расчеты, да, возможны в валюте. А цена - нет. Я прекрасно понимаю тех, кто имеет жильё за границей или имеет к ней непосредственное отношение. А что я куплю там за эти деньги? К сожалению, так. Продал по реалиям нашего рынка, перевёл в евро - и в Испанию, чтобы купить апартаменты или виллу.

Я вложил больше. 

Тоже момент спорный. Построить жилой дом в 2005 г. или в 2012 г., вложив в него 1.000.000 $ - это круто. Но, если выставить на продажу объект недвижимости сейчас - это не 2.000.000 $, как после очередного роста в 2013-2014 гг., а 500.000 $ в рублевом эквиваленте. К сожалению, реалии таковы. Рынок есть рынок. Бывают, конечно, исключения, но это штучные варианты, в которых использован грамотный подход в плане архитектуры и отделки, и на рынке 2018 г. они отвечают всем современным требованиям.

А мне же нужно продать и купить взамен на всю семью. 

Тут споров нет. Конечно же, мы как родители, всегда думаем о наших детях в первую очередь, и это правильно. Вопрос закрыт - и точка. Но нужно не забывать о том, что Вам необходимо разъехаться, и купить взамен два жилья, а дочери – машину. И чтобы после всего этого осталось немного денег на будущий ремонт в одном из приобретённых стройвариантов, и это всё, по скромным подсчетам - 15.500.000 руб. А дом, в котором Вы живёте, стоит максимум 10.000.000 руб. Очевидно, что нереально это будет сделать. И не нужно ждать чего-то. На рынке недвижимости Ростова-на-Дону сейчас такой огромный выбор предложений, что Ваш объект даже не заметят. Пройдёт год или два, и ничего не изменится. Вы потеряете время, устанете продавать, и, в итоге, снизите цену. Так, в 2018 г. или 2019 г. можно было бы продать дом за 10.000.000 руб., а в 2021 г. уже за 8.000.000 руб. Если вы готовы пересмотреть и немного откорректировать свой запрос, то решите свою жилищную проблему уже сегодня. И не стоит полагаться на то, что через два года что-то изменится. Это маловероятно.

Сейчас за полученные от продажи дома 10.000.000 руб. Вы купите небольшой двухкомнатный стройвариант в центре города в пределах 4.000.000 руб., однокомнатную квартиру для дочери в пределах 3.500.000 руб., за 1.000.000 - хороший автомобиль класса комфорт, и ещё останутся деньги на ремонт. А позднее Вы купите то же самое, только в цене будет разница в плюс-минус 2.000.000 руб. Что в итоге? Теряем время, друзья!

А мне оценили дороже. 

«Ко мне приходили Ваши коллеги и сказали, что моя квартира стоит 8.500.000 руб., а Вы говорите 8.000.000 руб. А на доске «Авито» и «Циан» много предложений и за 9.500.000 руб. Зачем Вы меня занижаете по цене? Хотите быстрее продать?» Все верно. Кто может оценить правильно объект недвижимости на этом рынке? Правильно, Риэлтор, который постоянно «в рынке» и продаёт недвижимость именно в этом сегменте, а не просто продает все подряд! Запомните, друзья! Правильная оценка делается на основе проданных предложений в Вашем доме или районе! И точка. Больше обсуждать нечего. Просто доверьтесь профессионалам.

Мой сосед продал дороже.

На этот вопрос тоже есть емкий, но, в тоже время, краткий ответ: а Вы присутствовали при расчете? Вы видели сумму в договоре? Мы же все прекрасно понимаем, продав любой объект недвижимости, автомобиль или б/у компьютер, мы всегда скажем, что продали дороже полученной суммы. Это же «золотое правило». Как же выглядеть глупо, если ты продал дешевле? Это же недопустимо. И это факт.

Я никуда не спешу.

Один из основных моментов нынешнего рынка, фраза, которую я и сотрудники компании слышим чуть ли не на каждом приёме объекта в работу – «я не спешу продавать...». Запомните, друзья!!! Эта фраза работает на растущем рынке. Помню, в середине 2000-х гг., когда рынок действительно был активный и гипер растущий, можно было поставить цену и ждать. Появлялись клиенты, и можно было устроить аукцион, когда ещё нет котлована: покупаешь новостройку по договору долевого участия «на бумажке», и через 3-6 месяцев продаёшь ее с доходом в 30%. Да, были времена. Мы, риэлторы, помним каждый день, месяц и год, когда и как менялся рынок в то время, а покупатель в те года приобрел объект, и сейчас решил стать продавцом. Времена повторяются. «Я никуда не спешу». Слушайте профессионала! «Никуда не спешу» приводит к тому, что Вы заведомо выводите объект на рынок недвижимости по высокой и неликвидной цене, и, в итоге, теряете время и деньги. Поверьте, риэлтор не нацелен на быструю продажу и занижение Вашей цены! Мы заинтересованы создать качественный продукт, сформировать правильную стоимость, и только после этого предоставить его будущему покупателю. При этом он может реально поторговаться и приобрести объект в срок от 3-х до 6-ти месяцев. Если объект продается дольше, Вы потеряли время и деньги.

И в заключении хочу сказать:

Выберите себе риэлтора, заключите с ним договор, чтобы он лично и компания в которой он работает представляли Ваши интересы на рынке. Поверьте мне, дешевле или дороже рынка риэлтор никогда не продаст. Он продаст за ту стоимость, которую предложит рынок. Опыт показывает, всегда Вам выйдет дороже, если будете продавать сами! Экономьте время и деньги!

Удачных Вам сделок, друзья!

С уважением, Алексей Маралин