Сдаешь квартиру, но не платишь налоги. Налоговая уже смотрит

Владельцы жилой и коммерческой недвижимости, не имеющие официально подтвержденного источника заработка, попали в зону повышенного внимания фискальных органов. Речь идет не о разовой проверке, а о планомерной и системной работе по выводу доходов граждан из "тени". В поле зрения контролеров находятся десятки тысяч трудоспособных лиц, которые владеют движимым и недвижимым имуществом, но при этом не декларируют свои поступления.

Результаты предыдущих периодов показывают эффективность такого подхода. Тысячи граждан, ранее считавшихся неработающими, были вынуждены официально задекларировать свои доходы. Это позволило дополнительно привлечь в бюджет значительные суммы налогов и страховых взносов. Какими инструментами пользуются налоговые органы для выявления недобросовестных плательщиков, разбирались эксперты.

Кто попадает в группу риска

В первую очередь внимание налоговиков сосредоточено на физических лицах - владельцах жилой и коммерческой недвижимости, чьи официальные доходы не сопоставимы с объемом принадлежащего им имущества. Условно таких собственников можно разделить на две категории.

Первая - полностью неформальные арендодатели. Они сдают квартиры, комнаты, апартаменты, офисы, склады, магазины или машино-места без подачи деклараций, регистрации индивидуального предпринимательства или статуса самозанятого. Оплата в таких случаях нередко поступает наличными или переводами на личные банковские карты.

Вторая категория - так называемые "светло-серые" собственники. Формально они легализовали деятельность, однако показывают лишь часть доходов. Например, в договоре указывается сниженная ставка аренды, а оставшаяся сумма передается наличными либо по устной договоренности или системе взаимозачетов.

Для контролирующих органов эта группа может быть более прозрачной: данные о недвижимости, статусе самозанятого или предпринимателя, декларациях и зарегистрированных объектах уже содержатся в государственных информационных системах. Остается лишь сопоставить официальные сведения с фактической экономикой объекта.

В число наиболее заметных кейсов попадают владельцы нескольких квартир и апартаментов в новых жилых комплексах, инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей сдачи, а также собственники помещений на первых этажах домов, в торговых и офисных центрах. В случае аренды коммерческого объекта юридическим лицом или предпринимателем у налоговой, как правило, больше возможностей для проверки. Договоры, акты, платежные поручения и бухгалтерская отчетность арендатора позволяют сопоставить фактические выплаты с декларациями собственника-физлица. При выявлении расхождений возможны доначисления налога на доходы физических лиц, пеней и штрафов за прошлые периоды.

При значительных объемах и регулярном характере операций контролирующие органы могут поставить вопрос о признаках предпринимательской деятельности и необходимости уплаты страховых взносов.

Как строится процедура

Сначала собственник может получить уведомление в личном кабинете налогоплательщика или письмо с предложением пояснить источник доходов либо добровольно урегулировать ситуацию. В сообщении могут указываться сведения о наличии нескольких объектов недвижимости при отсутствии данных о доходах от их использования. Гражданину напомнят о необходимости уплаты налогов с арендных поступлений и предложат подать декларацию за прошедшие периоды либо оформить подходящий налоговый статус.

Если ответа нет или сведения вызывают дополнительные вопросы, возможен вызов на комиссию по легализации налоговой базы. На такой встрече налогоплательщику могут представить имеющуюся у ведомства информацию: перечень объектов, следы размещения объявлений, сведения о договорах, проживающих или отдельных финансовых операциях. Добровольное урегулирование обычно позволяет снизить риски более серьезных претензий и санкций.

Эксперты признают, что доказать сокрытие доходов- дело непростое, но сегодня есть запрос на выведение серых арендодателей на чистую воду. Доказать факт получения денег получается, если есть свидетель, согласный подтвердить передачу средств, но так бывает далеко не всегда. Любимым прикрытием предпринимательской деятельности остается якобы возврат долга.

Цифровые следы и свидетельские показания

Дополнительным источником данных для налоговой становятся открытые цифровые следы. Объявления о сдаче жилья и помещений на сервисах недвижимости позволяют сопоставить объект с конкретным собственником по адресу, планировке, фотографиям и другим характеристикам. После этого может проверяться, отражает ли владелец объекта доходы от аренды в декларации, приложении для самозанятых или отчетности предпринимателя. Аналогичный подход применяют к посуточной аренде через онлайн-сервисы и агрегаторы. Особое внимание привлекают объекты с регулярной сменой жильцов и признаками постоянной коммерческой эксплуатации. Косвенные сведения о сдаче объекта могут появляться и у управляющих компаний или товариществ собственников жилья.

У налоговых органов хватает инструментов как мягкого воздействия, так и жесткого. Инспекторы могут вызвать на опрос любое физическое лицо, например соседей или жильцов сдаваемой квартиры. Их показания вполне могут стать основой для доначислений. Также налоговый орган может запросить письменные разъяснения об источнике происхождения доходов у самого налогоплательщика.

Однако здесь есть серьезная проблема: многие такие запросы, как и повестки о вызове на допрос, приходят либо по почте, либо в личный кабинет налогоплательщика. Граждане часто не живут по адресу регистрации и не проверяют личный кабинет регулярно. Поэтому человек может даже не узнать, что у него что-то запрашивали и что идет какая-то активность.

Кроме того, в рамках уже открытой налоговой проверки инспекция может запросить у банка информацию о движении денежных средств по счетам физического лица. Информация может поступить и адресно - от обиженных соседей, бывших супругов, поссорившихся партнеров. Счета на стадии проверки не замораживают, это случается уже после того, как налогоплательщику доначислят налоги, вынесут акт проверки и он превратится в решение. Это довольно длительный процесс.

При этом налоговый орган нацелен на то, чтобы не выносить акт проверки, а заставить налогоплательщика задекларировать доход и уплатить налоги самостоятельно. Если после подачи декларации налог не уплачивается, а требования об уплате игнорируются, действительно может наступить момент блокировки счетов.