Очередной кризис: понизятся ли цены на недвижимость?

В связи с очередным экономическим кризисом, в результате которого снизились доходы населения, увеличились объемы строительства, а ипотека для многих стала практически недоступна, стоит ожидать постепенного снижения стоимости квадратного метра на 10 %. Своим мнением относительно данной ситуации поделился руководитель агентства элитной недвижимости Алексей Маралин.

В отличие от 2008 года теперешний кризис, вероятнее всего, будет длительным, так как обусловлен рядом фундаментальных тенденций.

И пока не ясно, сколько времени он продлится, и как отразится на рынке недвижимости. Нельзя не упомянуть и о резком падении рубля, но каким образом это повлияет на рынок, сказать пока сложно. Рынок стал рублевым, расчеты в валюте остались в стороне. Да и получаемые россиянами доходы в основном в рублях, и они не выросли. Но есть и психологический фактор: подорожание таких товаров, как бытовая техника, продукты, автомобили может повлечь повышение цен на жилье.

Одним из наиболее серьезных факторов экономического кризиса, безусловно, станет снижение покупательной способности.

Это связано с понижением реальных доходови ростом расходов населения вследствие инфляции. Ипотека является единственным источником, позволяющим привлечь средства на рынок, но так как Центробанк повысил ключевую ставку, ситуация с данным видом кредитования пока в стадии заморозки.

Роль заемных средствна рынке недвижимости весьма серьезна. В ушедшем году благодаря привлечению кредитных средств было совершено до 45% сделок на первичном рынке и до 30% - на вторичном. При резком сокращении выдачи ипотечных кредитов, что и произойдет при ставке 20%, можно ожидать понижения цен приблизительно на треть, как это было в 2008 году, когда с рынка практически полностью ушлизаемные средства. При сохранении Центробанком прежней ключевой ставки, объем ипотечных кредитов на вторичном рынке может сократиться в 2-3 раза.

Скажется ли это на ценах на «вторичку», зависит от инфляции.

Покупатели будут откладывать приобретение жилья на неопределенный срок, либо искать объекты подешевле или вместо запланированной покупки трехкомнатной, покупать двухкомнатную.

Предположительно, снизится стоимость и многокомнатных квартир, зависших в листинге. Малоликвидных объектов и вовсе не останется на рынке. В среднем квадратный метр подешевеет на 10%, а стоимость элитного жилья снизится до 25%.

Повлияет ли изменение стоимости вторичного жилья на цены первичного? Опять же, в отличие от 2008 года, сегодняшняя схема взаимовлияния рынков более сложная. Более половины сделок вторичного рынка приходятся на жилье комфорт и бизнес-класса, которого очень мало на первичном рынке. В остальном на вторичном рынке осуществляются обменные схемы: меняются с доплатой комнаты на квартиры, а также жилье меньшей площади на большую. Соответственно, этот сегмент вторичного рынка напрямую не конкурирует с первичным, куда теперь перешла большая часть объектов эконом-класса.

Скажется ли на первичном рынке ситуация с ипотекой? Конечно же, банковские учреждения заинтересованы в выдаче кредитов, а застройщики – в реализации строящихся квартир. В связи с этим они будут совместно изобретать приемлемые для покупателей программы. Для этого потребуется немало времени, поэтому изменение цены на строящиеся объекты может развиваться по двум сценариям. Для застройщиков выгодно быстро снижать стоимость, так как это позволит поддерживать объем продаж на уровне прошлогодних.

Но, вероятнее всего, девелоперы выберут другой путь. С учетом огромного количества предложений в строящихся объектах, им придется все равно снизить цены на 10-15%. И возможности для этого у них имеются, так как в конце 2014 года стоимость жилья в новостройках в стадии готовности уже повышалась на 9-13%.

Рискуют ли дольщики в кризисной ситуации?

Ведь есть вероятность остановки строительства или банкротства застройщика. Безусловно, у строительных компаний появятся определенные трудности, в основном, потому что снизятся объемы продаж. Вряд ли они смогут реализовать хотя бы 50% объема прошлого года. Трудности возникнут и у тех, кто платит кредиты в валюте.

Несмотря на сложившуюся ситуацию, банкротств, скорее всего, не будет, по причине хороших продаж в 2014 году, позволивших застройщикам накопить средства и существенно повысить свою устойчивость.

Считаю, что 2015 год будет не легким в сфере недвижимости, но гибким по отношению к потребителю.