Законно ли сдавать квартиру, купленную в рамках семейной ипотеки

Условия семейной и других льготных ипотек могут изменить, если сдавать квартиру без согласия банка.

Сегодня в СМИ активно обсуждается история Константина, который в 2024 году оформил семейную ипотеку на двухкомнатную квартиру. С первым взносом в 3 миллиона рублей на 30 лет, его ежемесячные выплаты составили 59 тысяч рублей. С февраля 2025 года он сдавал квартиру за 40 тысяч рублей в месяц, переводом на карту, без налоговых отчислений.

В последствии Константин решил увеличить арендную плату на 10 тысяч рублей и сообщил об этом квартирантам. Последовал ответ с предложением: либо оставляем цену прежней, либо сделают сообщение в налоговую и в банк, рассказывая о сдаче квартиры в аренду. Что и произошло, предоставив договор аренды и чеки о платежах.

Как оказалось, в условиях ипотечного договора с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения кредитной организации, так как недвижимость находилась в залоге. Банк, узнав о нарушении, выдвинул ультиматум: либо он погашает кредит за 14 дней по текущей ставке, либо ставка будет повышена с льготных 6% до стандартных 22%. Это означало: +120 тысяч рублей к ежемесячному платежу, +55 млн рублей к общей сумме кредита, +9,5 млн рублей к процентам и штрафам.

Разбиваемся в ситуации

Сдавать квартиру, купленную в рамках семейной ипотеки, можно. На вашу возможность сдавать жилье влияет не сама программа, а условия кредитного договора с банком. Основное требование - получить согласие банка, если это указано в документах.

Перед тем как сдавать квартиру, первым делом внимательно изучите кредитный и ипотечный договоры. В них может быть один из трех вариантов формулировок:

• Прямое требование о согласовании - встречается чаще всего.

• Прямой запрет на аренду - сегодня редкость, но возможен.

• Ничего не сказано об аренде - теоретически сдавать можно без согласия, но лучше предупредить банк.

Если требуется согласование, обратитесь в банк с письменным заявлением. К нему стоит приложить:

• Проект договора аренды с указанием, что квартира в залоге.

• Паспортные данные будущего арендатора.

Банк вправе выдвинуть условия, например, ограничить срок договора одним годом, чтобы избежать регистрации обременения в Росреестре.

Важные нюансы и ограничения

• Страхование: Уведомите страховую компанию о сдаче квартиры, так как это может повлиять на стоимость полиса.

• Материнский капитал: Если для покупки или погашения ипотеки использовался материнский капитал, сдавать квартиру нельзя. Это считается нецелевым использованием средств, предназначенных для улучшения жилищных условий детей.

• Налоги: Доходы от аренды нужно декларировать и платить с них НДФЛ или налог как самозанятому.

Сдавать квартиру без согласования, если это требуется по договору, крайне рискованно:

• Проверки: Банк имеет право проверять состояние залогового имущества.

• Санкции: В случае обнаружения факта аренды банк может:

- Наложить штраф.

- Потребовать досрочного погашения всей суммы ипотеки.

- Через суд инициировать изъятие и продажу квартиры.

Перед тем как начать действовать, точнее определите условия своего договора - это позволит понять, насколько сложным будет процесс согласования.