Забудьте об окупаемости: Ключ к многомиллионной прибыли в недвижимости скрыт в другом

Первым делом при оценке инвестиций в коммерческую недвижимость — будь то склад, офис или торговая площадь — почти каждый инвестор задает один и тот же вопрос: «Какой срок окупаемости?». Это кажется разумным, однако именно эта привычка заставляет многих годами довольствоваться скромной доходностью и упускать поистине золотые возможности.

 

Парадокс в том, что показатель окупаемости заставляет вас концентрироваться на возврате вложенных средств, а не на их приумножении.

Это стратегия минимального риска, но и минимальной прибыли.

Вы бежите за тем, чтобы «отбить» инвестиции, словно недвижимость — это срочный вклад в банке.

 

Но настоящая инвестиция — это не депозит. Это динамичный актив, генерирующий два вида дохода:

1. Регулярный денежный поток (арендные выплаты).

2. Капитализацию (рост стоимости самого объекта).

И именно второй пункт зачастую становится основным источником вашего будущего богатства.

Поэтому правильный вопрос звучит иначе: «Какую совокупную прибыль я получу через 5 лет?»

 

Эффективная инвестиционная стратегия, которую применяет на практике опытный инвестор, состоит из трех четких фаз:

1. Выбор и приобретение. Рассматривается актив со стабильным арендным доходом и, что принципиально важно, — с высоким потенциалом роста стоимости. Этот потенциал может быть связан с планами развития территории, новой инфраструктурой или возможностью повысить эффективность управления.

2. Управление и развитие (горизонт 3-5 лет). На этом этапе не только обеспечивается стабильный cash flow, покрывающий расходы, но и активно проводится работа над увеличением капитализации. Заключаются долгосрочные контракты с надежными арендаторами, проводится модернизацию, оптимизируются операционные процессы — все это повышает рыночную привлекательность объекта.

3. Выход из инвестиции (продажа). Спустя несколько лет продаем актив не по первоначальной цене, а по новой, значительно возросшей стоимости, достигнутой за счет усилий и рыночного роста.

Финальная прибыль инвестора = Сумма арендных платежей за весь период + Разница между ценой продажи и покупки.

 

Именно эта совокупная сумма, пересчитанная в годовую доходность, и показывает реальную эффективность ваших вложений.

 

Пример из практики: история со складским комплексом

В 2019 году клиент приобрел склад площадью 2000 м² за 85 млн рублей. Ежемесячный чистый арендный доход составлял около 550 тысяч рублей (6.6 млн в год).

Традиционный подход: Срок окупаемости = 85 млн / 6.6 млн ≈ 13 лет. Большинство инвесторов сочли бы такую сделку непривлекательной.

Наш подход: Мы увидели перспективу: строительство новой транспортной развязки и растущий спрос на подобные площади.

 

Действия инвестора:

· Покупка: 85 млн руб.

· Управление (3 года): Заключили долгосрочные договоры аренды с индексацией, улучшили инфраструктуру объекта.

· Выход (2022 год): Благодаря построенной развязке и активности объект был продан за 125 млн рублей.

 

Финансовый результат:

· Совокупный арендный доход: 19.8 млн руб.

· Прирост капитала: 40 млн руб.

· Общая прибыль: 59.8 млн рублей.

· Реальная годовая доходность составила около 23%.

Если бы инвестор руководствовался только окупаемостью, он вложил бы деньги в «безрисковый» объект с окупаемостью 8 лет и через 8 лет лишь вернул бы вложения. Наша же стратегия принесла за 3 года 60 миллионов прибыли и освободила капитал для новой сделки.

 

Ваш главный вывод:

Перестаньте оценивать недвижимость как статичный актив. Начинайте воспринимать ее как бизнес-проект с четким планом развития и стратегией выхода. Ваша цель — не вернуть деньги, а максимально их преумножить.

Анатоий Крутько. С радостью отвечу на Ваши вопросы https://maralin.ru/team/Krutko