Правило Парето в недвижимости. Невидимые законы рынка.

Вильфредо Парето в 1897 году, экономист и социолог сформулировал один из самых известных в настоящее время законов, который гласит: 80 % результата достигается 20% усилий, или более популярный и наглядный пример – 20% населения нашей планеты владеют 80 % ресурсов (финансы, недры, власть и пр.). Отметим, что современная экономическая наука тесно переплелась с социологией, законы финансовых и денежных потоков изучаются, пишутся труды, выпускаются статьи и новые выводы. Некоторые исследователи склонны допускать погрешность до соотношения 90 к 10 %.

От слов к делу…
Ростовский рынок жилья и коммерческой недвижимости переживает очередной кризис. Осмелимся назвать его не экономическим, а моральным. Примеров так много, что проще пойти от обратного. Однако, общая картина спроса и предложения говорит о стабильном неудовлетворенном спросе.

Речь идет о готовности вкладывать свои сбережения в недвижимость, которая всегда актуальна. Почему именно это слово? Пожалуй, именно оно описывает современное настроение среднестатистического покупателя в разных сегментах. Именно такой вопрос каждый задает себе перед принятием решения. Иначе говоря, один мой клиент давно сказал правдивую фразу – «Мне это и бесплатно не нужно». При этом есть всегда объекты, которые представляют 100% стабильный интерес для большинства покупателей, отодвигая стоимость с первого плана, безусловно, не на последний. Примером в коммерческой недвижимости возьмем помещения на пешеходных бульварах с высокими окнами, красивой архитектурой, большой входной группой, с возможностью наружной рекламы. В спальных районах мы говорим о наличии стоянки, безопасного расположения, локации на «народной тропе», близости к остановкам и рынкам. В двадцатилетний период мы столкнулись с лавиной новых, переведенных из квартир помещений, пристроек, надстроек и пр. Все росло, брались кредиты, деятельность выстраивалась по типу «пипл хавает», а пипл насытился и перешел в ТЦ, с широким ассортиментом потребностей, которые там можно удовлетворить. Более того существует более глобальная и серьезная тенденция необратимого ухода торговли в «онлайн». Буквально в один год город наполнился растяжками «сдаю» и «продаю».

Правило Парето проявилось в полной красе. 80% недвижимости перестало представлять интерес для тех 20% покупателей и арендаторов, потенциально готовых купить или арендовать ее и главное имеющих для этого средства.

Другими словами именно 20% недвижимости продолжает представлять собой инструмент инвестиций и надежный способ сохранения денег. Определить такие объекты в силах либо интуиция, либо риэлтор-эксперт, готовый вести прозрачный диалог ценовой политики как с покупателем, так и с продавцом. Ключевая проблема сегодняшнего рынка кроется в непонимании разницы между «цена» и «стоимость». 

Своевременная и уместная продажа всегда приносит в перспективе больший доход и удовлетворение для продавца, нежели затяжные месяцы или годы бесполезных показов по завышенной цене в надежде, что рынок все равно выровняется и объект будет продан по желаемой цене.

Наблюдения на заметку:

1. Когда принимается решение о продаже недвижимости и происходит ее размещение в рынок, обязательно в самом начале он попадает в те 20%, и в течении первых 30-60 дней активно пользуется популярностью среди покупателей и их риэлторов. Если допущена ошибка в цене, достаточно быстро объект переходит в категорию «неликвида» с неизменно падающей репутацией из категории – «А почему же так долго продаете? Наверно что-то не так, раз до сих пор не купили?». Ирония в том, что не поспоришь.

2. Рынок уже переходит по сути своей к персонализированному оказанию риэлторской услуги, и в случае с обращением с целью продажи –даже без размещения в СМИ есть высокие шансы в короткие сроки продать свою недвижимость.

3. Интернет источники и соседи как правило ошибаются в цене минимум на 10-12% в сторону завышения, в ряде случаев из жизни до 70%. Предлагаем подсчитать:

Условно реальная стоимость объекта 5.000.000 рублей, продажа по цене 5.600-6.000, а то и 7. приведет только к одному итогу – сделка все равно будет подписана не ранее, чем через год и более по цене 5 и ниже, будут потрачены все нервные клетки, будет разочарование и все, что с этим обычно идет в комплекте.

Работа и продажа сразу в адекватной цене приведет к подписанию договора купли-продажи в течении 30-90 дней по цене не ниже 5.000, так как она реальная и поспорить с этим тяжело (обратите внимание, что цена начинает работать на продавца, мол это же актуально и объективно, и главное ликвидная покупка).

Фокус сегодняшних реалий заключается в том, что, если Вы гражданин, который разбирается в недвижимости на уровне обывателя, Вы, со спокойной душой и миром идете в любой серьезный банк, или лучше даже несколько и кладете свои сбережения под 10-12 % годовых, что через 12 месяцев сделает Вас на 500-600 тысяч богаче. Недвижимость в России вряд ли будет развиваться по сценарию США в разные периоды становления. Рост конкуренции по всем законам рынка приводит к падению стоимости товара, это нормальный процесс. Главное чаще задаваться правильными вопросами: «Почему это должно стоить дороже?», «Почему мое не новое должно стоить дороже нового и более современного?», «Почему вообще недвижимость должна постоянно дорожать?». Это сложные вопросы, требующие и предполагающие неоднозначные ответы. Тяжело не согласиться с тем, что время летит очень быстро и вся жизнь с годами несется со скоростью света. Стоит ли ее тратить на пустые встречи, обманывая, прежде всего себя и тех, кого приводит к Вам судьба. На этой, пускай и лиричной, быть может даже меланхоличной ноте позвольте откланяться.

Мнение высказал специалист рынка коммерческой недвижимости Иван Бутенко