Памятка для собственника объекта недвижимости

Компания Маралин Ру предоставляет услуги не только по переходу права и осуществления юридического оформления, но и на высоком уровне проводит работу по поиску покупателя, в который входит:

Подготовка медиа-материала:

А. Подготовка цифровых фотографий (включая отбор, ретуш, выравнивание перспектив и цвето-коррекции)
Б. По индивидуальной договоренности подготовка видеоролика, который озвучивает профессиональный диктор, монтирует оператор на дорогостоящем оборудовании с высокой производительностью и возможностью обрабатывать большие видео файлы, а также звуковые редакторы.
Съемка материала производится на сложной высокоточной цифровой технике, в состав которой входят объективы, профессиональные штативы, стабилизаторы, а также вспомогательные аксессуары и необходимые приборы. Все оборудование находится в собственности, поддерживается в безупречном техническом состоянии, что напрямую влияет на качество рекламы в СМИ, подчеркивает лицо компании и уникальность предлагаемых объектов, включая продаваемый Вами (Грамотно представленный объект продается быстрее и по более высокой стоимости).
В. Размещение информации о продаже в каталоге www.maralin.ru. Данный ресурс является результатом интеллектуального труда, сложившейся репутации руководителя компании и сотрудника, назначенного на этот объект, среди коллег и клиентов, а также остальных участников рынка. Сайт постоянно усовершенствуется и поддерживается командой программистов для того, чтобы посетители могли пользоваться ресурсом и иметь свободный доступ к информации, в т.ч. потенциальных покупателей.
Статистика проведенных сделок свидетельствует о том, что около 60-70% наших клиентов удалось продать или приобрести недвижимость благодаря сайту, системе подбора, а также последующей персональной работе агента с заявкой.
Г. Компания приветствует беспрепятственный доступ к информации о предлагаемых объектах на рынке недвижимости, включая профессиональных участников и представителей, что совпадает с современными концепциями прав и свобод человека в мировой сети интернет и крупных поисковых систем. Однако, компания Маралин Ру, с момента основания действует в интересах своей безопасности, включая защиту авторских прав (фотографии, текст, а также сопутствующий контент), защиту инвестиций, право на выгоду, а также право на уважение выполняемого руководителем и сотрудниками труда и услуг, даже в случае отсроченного результата.
Д. Компания Маралин Ру открыто заявляет о готовности делового сотрудничества и возможности совместных сделок с нашими коллегами (юридические лица, оказывающие услуги на рынке недвижимости, включая Агентства Недвижимости, индивидуальных предпринимателей, сертифицированных брокеров и агентов), в большей части сделок не претендуя на вознаграждения привлеченного ими клиента, оставляя прямую возможность принять оперативное решение в пользу продаваемого нами объекта.

Нестандартные ситуации и их возможное развитие.

1. Что делать, если потенциальный клиент связался с агентом, выяснил адрес и прочие характеристики объекта, после чего решил самостоятельно выяснить персональную информацию о собственнике, включая номер телефона, адрес проживания и прочее, минуя сотрудника агентства недвижимости?
Ответ: продажа любого имущества предполагает работу с разными слоями населения, даже в случаях очевидного узкого сегмента (например, жилье класса «бизнес» и «элитное»). Попытки обхода одной из сторон возможной сделки являются нехарактерными для цивилизованных деловых отношений и говорят о высокой степени возникающего риска при сотрудничестве с таким покупателем даже на этапе телефонного звонка. Попытки повторные, даже после проведенного осмотра объекта недвижимости, являются нарушением условий договора и говорят о высокой вероятности финансовой и нравственной несостоятельности интересанта. Компания Маралин ру рекомендует все возможные несанкционированные звонки направлять на специалиста, который работает с Вами, по возможности, с предварительным коротким сообщением с номером телефона и целью звонка. Компания не заинтересована в утаивании общей информации, искажении стоимости, а также иных, противоречащих деловой активности видах общения с коллегами и клиентами.

1.1. Аналогичная ситуация с попытками конкурентов (агенты, маклеры и пр.) выйти с Вами на связь и предложить свои услуги под видом якобы существующего клиента, готового посмотреть Ваш объект, минуя агентство с целью извлечения выгоды.
Ответ: Компания Маралин Ру сотрудничает с коллегами и не претендует на их гонорар, в случае привлечения ими клиента и как результат осуществление перехода права с полным расчетом с продавцом. Вывод: Попытки выстроить отношения на таком фундаменте через обман и информационное мошенничество на сегодняшний день имеют крайне туманные перспективы, в первую очередь для собственника продаваемого объекта недвижимости.

2. Потенциальный клиент предложил свои условия сделки, которые на момент предложения расходятся с Вашим видением рыночной стоимости, формы расчета и (или) прочих условий. Что делать в данной ситуации и как поступить, чтобы удержать покупателя и совершить сделку по максимальной возможной для Вас цене?

Ответ (прочитайте внимательно):

Экономика любого государства – это сложная система экономических и социальных институтов, которые в свою очередь рождают понятия частной собственности, включая недвижимое имущество (квартиры, частные дома, земельные участки, водоемы, магазины, офисы, производственные помещения, а также специализированная недвижимость). Рынки разных стран могут отличаться в зависимости от законов, условий развития, а также макроэкономических факторов, так как развитые и развивающиеся страны живут в условиях глобальной мировой экономики. На статистику рынка недвижимости влияют следующие факторы, вот некоторые из них:
А. платежеспособность населения, рост или падение уровня з/п,
Б. количество новых возведенных жилых и деловых объектов (девелоперские проекты, частные постройки и пр.),
В. устаревание или ветшание старого фонда, включая технически устаревающие многоквартирные дома Советской эпохи, помещения второй половины XX века, построенные как производственно-складские или временные;
Г. Рост налоговой нагрузки на владение объектом недвижимости (в зависимости от формы владеющего лица);
Д. Рост эксплуатационной нагрузки (оплата ЖКХ, рост тарифов и пр.), включая текущий ремонт и капитальный ремонт, что создает либо перспективы, либо финансовые будущие расходы.
Е. Социальные изменения в институте семьи. К ним относятся более ранний период взросления поколения, желание покинуть семью с целью самостоятельного проживания, возможно для создания собственной семьи. Отсюда, например потребность в крупных площадях (например домовладения площадью более 200 метров) резко снизилась за последние 5 лет и продолжает снижаться, так как фактически все члены семьи (не считая супругов) стремятся к самостоятельной жизни и делают выбор в пользу практичности). Также крупная площадь из-за климатических особенности нашей страны требует повышенных расходов в отопительный период.
Ж. Более высокие требования к общественно-деловым помещениям, которые должны обеспечивать гигиену труда, достойную оплату, а также способствовать развитию экономики, если речь идет о бизнес-недвижимости в широком смысле.

Из этого неполного списка факторов можно сделать вывод о том, что недвижимость имеет свойство не только дорожать, но и дешеветь, о чем говорят классические законы конкуренции. Учитывая реалии сегодняшней ситуации на рынке, мы рекомендуем разделять понятия «инвестиции» и «расходы», так как покупка дорогостоящего имущества с целью личного пользования и неизбежным износом, не может обеспечить гарантию последующей продажи на вторичном рынке по ранее приобретенной цене.
В потребительских рынках (бытовые приборы, мебель, декоративная отделка, предметы интерьера и пр.) понятие «нового» предмета на полке в магазине и того же «нового» предмета, но на полке или на стене дома или в офисе, фундаментально различаются и не могут быть равными друг другу, при этом некоторые свойства могут совпадать, не взаимоисключая друг друга. Недвижимость и связанные с ней возможные перспективы не отражают реальной ситуации на рынке, что говорит о возможном отнесении покупки к категории «инвестиционных» в жизни человека, однако, отнюдь, не дающей гарантии последующего удорожания или высокой ликвидности.

В России с 90-х годов население активно приобретает недвижимость с целью накопления капитала. В основном такие покупки совершаются с целью последующей сдачи объекта в аренду или «пусть стоит до лучших времён». Однако, надо заметить, что современный рынок недвижимости, как и сложный финансовый, состоит по большей части из обещаний и ожиданий, включая планируемые населением доходы, а также гарантированные социальные блага.

Важным аспектом накопления личного финансового капитала в течение жизни является своевременная актуальная консультация, взвешенные решения относительно покупок и, очевидно, принятие во внимание возможной необходимости продать без потери стоимости и, возможно, разумной прибыли от продажи объекта в разумные сроки. Расходы на подбор и консультацию по переходу права, ликвидности объекта, а также возможные будущие вложения могут оправдать (уберечь) возможные потери, которые наступают при покупках необдуманных, больше связанных с амбициями или эмоциональными решениями.

Приведем примеры:

1. Покупка участка по невысокой стоимости в отдаленном или неразвитом районе приведет к краткосрочной экономии, однако в долгосрочном варианте вряд ли сыграет позитивную роль в удорожании. К таким покупкам относятся приобретение в С/Т или СНТ земельного участка и строительство на нем элитного дома (площадь более 200 метров,) в окружении садовых домиков или неухоженных участков. Анализируя данную ситуацию, мы видим следующие отрицательные факторы: узкие улицы (осложненный въезд для специализированной техники, включая службы), нестабильная инженерная инфраструктура (нагрузки на электросеть, питьевую магистраль и т.д.); большое время (более 30 минут) в пути до центральной или деловой части города, повышенное время в пути до учреждений образования (школы, детские сады, спортивные комплексы), отсутствие культурных учреждений (кино, театр и т.д.). В итоге строительство «элитного» дома или домовладения «бизнес-класса» приведет к осложнению дальнейшей продажи, что напрямую будет означать простой и убытки для собственника.

2. Строительство офисно-деловой недвижимости без изучения спроса, а также отсутствие инфраструктуры для автолюбителей (паркинг, развороты, въезды, безопасность стоянки).

3. Расходы на отделку дорогостоящими материалами в квартирах, относящихся к старому советскому и довоенном фонду. Например в квартире, цена которой варьируется от 2.000.000 рублей до 3.000.000 расходы более, чем 500.000 рублей будут невозвратными. Будущий покупатель анализируя покупку примет решение аналогичное и купит строительный вариант, сделав под себя необходимый ремонт.

Удачных сделок друзья!

Иван Бутенко Эксперт рынка коммерческой недвижимости