Очередные изменения на рынке жилья: отмена долевого строительства

Рынок жилой недвижимости ожидают очередные изменения - планируется отмена долевого строительства. Это позволит снизить число обманутых участников данной процедуры, а жилье станет дороже. Так, в прошедшую пятницу состоялось заседание Совета по жилищной политике под руководством заместителя главы правительства И. Шувалова, на котором обсудили тему контроля процедуры проведения долевого строительства. 

Так как Шувалов выразил поддержку предложения А. Воробьева, занимающего пост губернатора Подмосковья, о разработке изменений в ФЗ № 214, планируется создание рабочей группы.

Вице-премьер считает, что принять изменения в данный закон следует уже осенью 2015.

Эти изменения повлекут за собой отказ от использования нынешней схемы долевого строительства. Период перехода на новый вид расчетов девелопера и покупателя, в течение которого финансирование застройки будет осуществляться через спецсчет и с использованием банковской гарантии, продлиться около 4-х лет, и уже к 2020 г. пользоваться такой схемой станет невозможно. Воробьев считает, что дольщиков в Подмосковье не должно быть уже к 2018 г.

Как работает схема долевого строительства сейчас?

Используя эту схему, девелопер может привлекать деньги дольщиков на любом этапе строительства недвижимости. Так, приобретая квартиру в новом доме на стадии котлована покупатель экономит 20-25 процентов. При сдаче его в эксплуатацию жилье обойдет дороже. При этом дольщик рискует потерять свои деньги, к примеру, если девелопер обанкротится.

Стоит отметить, что с января 2014 г. ФЗ № 214 был дополнен, что позволило участникам долевого строительства почувствовать себя немного защищенными. Девелопер для реализации квартир теперь должен предоставить соглашение со страховой компанией, поручительство банка, либо стать членом Общества взаимного страхования. Последнее подразумевает, что если кто-то из девелоперов не выполнит свои обязательства, их берут на себя другие члены Общества.

В настоящий момент в Общество вступили 144 застройщика. Такой вид страхования наиболее эффективен, так как не каждый страховщик может должным образом защитить дольщиков, а при его банкротстве девелопер вынужден перестраховаться. Аналогичная ситуация с банковскими учреждениями – не каждый имеет право выдачи гарантии. С момента внесения этих изменений число обманутых участников долевого строительства уменьшилось. В начале 2015 г. их количество составляло свыше 70 000 человек, а, по словам Воробьева, в Подмосковье в течение последних трех лет их число снизилось с 18 000 до 7 000.

В конце 2014 г. депутат ГосДумы Хинштейн отмечал, что около 50 процентов жилья в России строится именно по схеме долевого строительства, поэтому прекращать ее использование не желательно.

Иначе выполнить поручения Путина по увеличению объема строительства жилья к 2016 г. будет невозможно. Так, в 2014 г. в эксплуатацию ввели рекордные по сравнению с предыдущим годом объемы – 83,6 миллионов квадратных метров.

Отменить нынешнюю схему планировалось и ранее. Так, весной прошлого года правительство обсуждало полный переход покупателей и девелоперов на новую систему расчетов. На тот момент об этом заявлял М. Мень, который позднее отметил, что данный вопрос прорабатывается теоретически, так как банковские учреждения не могут пока предоставить девелоперам подходящую альтернативу.

Каким образом будет работать новая схема?

С января будущего года девелопер, покупатель и банк заключают трехсторонний договор, на основании которого деньги дольщика отправляют на специальный счет, а уже потом на финансирование проекта. Это позволит полностью обеспечить стоимость проекта и закончить возведение объекта в установленный срок.

Возникает вопрос: кем будет осуществляться контроль целевого расходования денег со специального счета? Точного ответа пока нет, но не исключается, что банк. В ходе совещания Воробьев отметил, что «Сбербанк» и ВТБ уже имеют опыт подобной деятельности. Шувалов, в свою очередь, поддержал эту идею, отметив, что данные законодательные рамки необходимо принять Госдуме, при этом они должны дисциплинировать рынок.

Проектом новой схемы предусмотрено вместо страхования гражданской ответственности девелопера использовать банковские гарантии. Привлекаемые деньги граждан не должны превышать сумму гарантии. В случае, если девелопер не выполнит своих обязательств, риски лягут на банковское учреждение, а не на страховую компанию.

Полностью исключить из оборота старую схему планируется к 2020 г. Тогда девелоперы смогут продавать жилье только после того, как введут его в эксплуатацию.

По мнению главы «НДВ Групп» А. Хрусталева, это крайние меры. Вице-президент «ХМБ Открытие» А. Юдина отметила, что некоторые покупатели, покупая квартиру на стадии котлована, вкладывают средства, ведь через пять лет ее можно продать гораздо дороже. Девелопер же может использовать эти деньги для того, чтобы завершить стройку вместе с кредитом. Уход девелоперов, использующих нынешнюю схему, может изменить процедуру кредитования и привести к существенному росту стоимости квартир на первичном рынке.

В свою очередь, застройщики опасаются, что при реализации новой схемы произойдет передел рынка, а стоимость жилья повысится. Если девелоперы не смогут привлекать деньги дольщиков, им придется брать кредиты, соответственно, стоимость недвижимости вырастет приблизительно на 20 процентов. Кроме того, банк может не оформить очередной кредит, пока не убедится, насколько хорошо продаются квартиры у девелопера по какому-либо объекту. По мнению участников совещания, данная схема кредитования девелоперов более рискованна для банков, и, вероятнее всего, на нулевой стадии строительства они не станут кредитовать застройщиков.