Мифы и реальность коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону

Миф №1. Недвижимость всегда будет дорожать, даже если она просто стоит

Развенчание: Недвижимость будет дешеветь, если не заниматься ее развитием согласно трендам в экономике и спросу. И будет дешеветь она до тех пор, пока не превратиться в хлам, цена которого будет включать стоимость услуг бульдозера для слома и КАМАЗа для вывоза мусора, не считая времени, потраченного на документы и согласования.

Вывод: Пользуйтесь всеми возможностями здесь и сейчас, привлекайте ресурсы, вкладывайте время и деньги для стабильного и адекватно растущего дохода.

Миф №2. Можно сдать арендаторам и пусть сами делают ремонт

Развенчание: Можно, но это было раньше, когда в условиях бурного бесконтрольного роста спроса арендаторы арендовали все подряд, не разбираясь в том, подходит им это или нет, рассчитывая на авось и "кумовство" в вопросах получения электроэнергии, газа, воды, разрешительной документации.

Тенденция арендной недвижимости на долгие годы вперед - предоставление готового продукта  (какого именно, Вам подскажет личная консультация и компетентный действующий брокер или агент, это факт) с максимальной возможностью быстрой трансформации в короткие сроки под нужды арендатора, не считая, конечно же, оборудование и иные расходы, связанные с узким профилем будущей деятельности.

Вывод: Найдите компетентного специалиста, который будет давать обратную связь и подводить реальных клиентов с конкретными предложениями, а не подпевать припев из песни про историю соседа, который сдал дороже. Рекомендуем верить только подписанному договору с датой и сроками.

Миф №3. Все, что я потратил на 15-уровневый гипсокартон и авторскую ковку во всех углах здания, и даже там, где не нужно, я обязательно возьму с будущего покупателя.

Развенчание: Классическое заблуждение, которое пошло еще с тех времен, когда в США начался бум частных домов и роскоши в кредит - фундаментальное непонимание разницы между расходами на роскошь и инвестициями в ликвидность.

Например, фасадное окно в половину от возможной высоты с бронзовой ковкой и ангелочками, не вписывающимися ни в какой архитектурный ансамбль, да еще и тонированное зеркальной цветной пленкой - это расходы на роскошь или излюбленное "делали для себя"

А вот то же фасадное окно, которое сделано в виде витрины до пола из качественного каленого стекла и алюминиевого профиля с возможностью при необходимости быстрой установки двери, не демонтируя раму, а также имеющего защиту в виде автоматической роллетной ставни или бронирования - это инвестиции, так как любая коммерческая недвижимость стремится быть торгово-выставочной, даже, если она производственная или офисная.

Миф №4. "От собственника дешевле"

Развенчание: Здесь мы вынуждены открыть Вам самую секретную тайну XXI столетия. Более 80 % собственников в сегментах коммерческой недвижимости и земельных участков выставляют свою недвижимость в открытые ресурсы после того, как:

- Не смогли ее «впарить» по завышенной цене через некомпетентного риэлтора, который вовремя не проконсультировал (не сообщил о реальной цене) или что бывает чаще всего - взял в работу, пообещав самую высокую цену ради эксклюзивных прав на продажу, ради использования объекта для дополнительной рекламы.

- Снова вопрос цены, а точнее - у каждого товара или материальной ценности есть стоимость, а есть цена. На практике собственник часто приписывает своему имуществу свойства, которых не существует или которые только могут появиться. Но, после вложения денег, которые он вкладывать и не собирается, он считает, что придет покупатель, который потеряет дар речи от восторга. Ослепленный безупречной красотой "офиса с желтой рогожкой" или бывшего жилого дома из красного итальянского кирпича конца 90-х, переведенного в былые времена под "солидный офис", заберет его не глядя, не торгуясь, не посмев предложить торг.

- Объект может выставляться от собственника также по причинам проблем с документами. Грамотные риэлторы и компании отказываются от продажи таких объектов, либо в качестве исключения обязательно предупреждают обо всех деталях и рисках каждого потенциального клиента.

- Аллергия на полуграмотных хамоватых людей, называющихся агентами по недвижимости, которые навязчиво настаивают на своих услугах или предлагают заложить «мильйон». Лечится двумя-тремя консультациями у компетентного брокера, агента с аттестатом соответствия в общем реестре РГР (Российская гильдия риэлторов) или региональной профессиональной ассоциации.

Вывод: из практики работы и сотрудничества с брокерами, агентами и частными опытными, с хорошей точки зрения (без иронизации) маклерами, сделки проходят по реальным рыночным ценам. По статистике разница от рыночной стоимости, то есть завышение, может достигать 70-90%. Например, рыночная стоимость объекта - 22 миллиона рублей, а размещается в СМИ за 33-37 миллионов.

Я благодарю Вас за Ваше внимание и терпение, тем более, что статья действительно полезна и написана, безусловно, в очень свободном жанре исключительно в целях экономии Вашего времени с соблюдением интересов всех сторон и эффективной пользы от представленной информации и субъективного мнения автора.

Эксперт рынка коммерческой недвижимости Иван Бутенко