Коммерческая недвижимость: оцениваем объект правильно

Сегодня любые операции, связанные с финансами, у большинства людей вызывают опасения: вкладывать в недвижимость сейчас? Выгодно ли это? Мнения расходятся. А между тем, инвестиции в коммерческую недвижимость, пожалуй, самый надежный вид сохранения и вложения денег.

Само определение «коммерческая недвижимость» говорит о том, что объект приносит прибыль.

Но многие покупатели, рассматривая этот вариант инвестирования, совершают одну и ту же ошибку: оценивают объект в отношении его стоимости к арендной выручке. Причем основным критерием берут так называемый срок окупаемости, и, получая цифру 10 лет и более, отказываются от помещения, которое на самом деле является очень привлекательным для инвестиций. 

Как же грамотно выбрать объект коммерческой недвижимости? 

При первой оценке рекомендуется обратить внимание на стоимость квадратного метра в данный момент времени. Пожалуй, это главный и основной критерий. Важно, что цена квадратного метра зависит от места расположения объекта, года его постройки и наличия ремонта. 

Новостройки без ремонта. Стоимость таких помещений на сегодня варьируется от 90000 до 120000 рублей за м2. Но необходимо учитывать — вам придется делать ремонт. Хотя возможен вариант, что арендатор во время арендных каникул сделает его сам. В таком случае стоимость аренды будет снижена на период работ, включая затраты. Такие помещения сдаются от нескольких месяцев до нескольких лет. Поскольку не каждый предприниматель готов инвестировать в ремонт. Преимуществом для покупателей будет густонаселенный комплекс и наличие большого трафика людей. 

Помещения с ремонтом. Это объекты в состоянии «заходи и работай». Здесь, как правило, отделаны пол, стены и потолок. Проведены коммуникации и установлена сантехника. Стоимость варьируется от 150000 до 200000 рублей за м2, учитывая качество ремонта, его свежесть и износ. Срок сдачи в аренду зависит от наличия потенциальных посетителей объекта и занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Помещения с арендатором. Собственник уже провел всю основную работу: купил или построил здание, сделал ремонт, привлек арендаторов. Таким образом, оплатив весь этот труд, покупатель сможет сразу получать пассивный доход.

Перед покупкой готового арендного бизнеса рекомендуется:

— оценить стоимость квадратного метра;

— рассмотреть детально, какой ремонт выполнен в помещении;

— узнать, что за арендатор у объекта;

— ознакомиться с условиями аренды;

— учесть, как предусмотрено повышение стоимости аренды в договоре.

Итак, доход от арендной выручки сегодня — это далеко не одна и та же сумма завтра. Помните, вы можете поднять арендную плату — это раз. В договоре обязательно прописана индексация стоимости аренды — это два. А главное — всегда остается место для торга. Будьте уверены, в переговорах, где агент по недвижимости выступает посредником, считается нормальным предложить и аргументировать вашу цену за объект, или выслушать продавца и его доводы. Как правило, всегда находится золотая середина и сделка совершается.

 

С пожеланиями выгодных инвестиций,

Крутько Анатолий Сергеевич

Эксперт рынка коммерческой недвижимости

«Маралин Ру»