Как купить или снять апартаменты. Инструкция по поиску

Апартаменты в Ростове-на-Дону – недвижимость, которая практически не отличается своими характеристиками от квартир, но, все же, имеет свое преимущество. Стоимость такого жилья существенно дешевле. Попробуем разобраться, что учитывать при выборе, если вы собираетесь проживать в апартаментах. 

Наша инструкция позволит вам узнать:

• в чем отличия апартаментов;

• особенность их юридического статуса;

• стоит ли вкладывать деньги в апартаменты;

• как правильно выбирать эту недвижимость.

Что такое апартаменты?

Формально апартаментами считаются нежилые помещения, но их характеристики и практически не отличаются от традиционных квартир. Чаще всего, такая недвижимость расположена в зданиях производственного назначения, либо офисных или в новостройках в центральной части города. Также апартаменты можно встретить на территории, где раньше размещались промзоны, где строительство жилья не предусмотрено. Документально данные здания оформлены как офисы и гостиницы, но внешне могут быть похожи на многоквартирные дома. Апартаменты не считаются каким-то редким видом жилья. Так, Московский первичный рынок предлагает около 20% такой недвижимости от общих предложений. 

Апартаменты и обычные квартиры: в чем отличия?

Основным отличием апартаментов является то, что в них невозможна постоянная регистрация. Получить ее можно только временно, так как недвижимость имеет статус нежилой, при этом регистрация возможна только апартаментах гостиничного типа или договорившись с управляющей компаний, осуществляющей функции оператора гостиницы. 

В столице к месту постоянной прописки зачастую привязаны выплаты социальных льгот и пособий. Те, ее имеют, могут пользоваться объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), поэтому покупка апартаментов расценивалась как приобретение дополнительного жилья. 

На сегодняшний день застройщики для привлечения новых покупателей предлагают хорошие скидки. Стоимость апартаментов в среднем дешевле на 15%, чем такая же по площади однокомнатная квартира, и на 20%, чем двухкомнатная. Расположенные подальше от центральной части города апартаменты обходятся еще дешевле. 

Действительно ли покупка апартаментов выгоднее, чем квартиры? 

Выгоднее. Но при этом следует учитывать некоторые моменты. Во-первых, апартаменты относятся к сегменту коммерческой недвижимости, поэтому коммунальные платежи в среднем на 15% дороже, чем в квартирах. Во-вторых, на такую недвижимость значительно выше имущественный налог. Так, за обычную квартиру, стоимость которой менее 10 млн. руб. в столице налог составит 0,1% от кадастровой стоимости, чуть дороже – от 0,15% и более (для других регионов ставка может быть другой). Если же апартаменты заселены, их не используют под офис или торговое помещение, то ставка налога от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Это следует учесть, делая выбор между апартаментами и квартирой. 

Следует отметить, что кадастровая стоимость этого жилья ниже, чем на квартиры. Кроме того, у владельцев квартир есть возможность получить налоговый вычет, сумма которого составит сумму кадастровой стоимости 20 м² (п.3 ст. 403 Налогового кодекса). К примеру, если площадь квартиры 50 м², налог оплачивается только за 30 м². Так, налог на квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 10 млн. руб. составляет 10 тыс. руб. в год, а на подобные апартаменты – около 50 тыс. руб. 

Кроме того, приобретая апартаменты, нельзя получить налоговый вычет – 260 тыс. руб. на человека, а также пользоваться такими социальными льготами и субсидиями, как материнский капитал. В результате, по подсчетам экспертов, дисконт в стоимости апартаментов можно компенсировать в среднем за 50 лет. 

Можно ли сдавать апартаменты в аренду?

Это допускается, причем, выгода больше, чем от сдачи в аренду квартиры. Например, в Москве рентная доходность квартиры около 4-5% (зависит от того, где расположено арендуемое помещение), то для апартаментов – 6-7%. Другими словами, стоимость апартаментов складывается из платежей за их аренду за 15-летний срок, а квартиры – в среднем 22,5 года, соответственно, ее приобретение окупается дольше по времени. 

В чем жильцы видят отличия апартаментов от квартиры? 

Основное отличие – особый статус апартаментов. Они расположены в нежилых зданиях, им не нужно соответствовать жилищным нормам. Так, если застройщик возводит жилой комплекс, от него требуется строительство инфраструктуры. По отношению к апартаментам данной обязанности нет. 

Кроме этого, к апартаментам не применяются такие нормативы, как инсоляция квартир, звукоизоляция помещений, высотность здания. Но это не значит, что квартиры в апартаментах не достаточно освещены или отсутствует социально значимая инфраструктура, но, при выборе на это все же следует обращать внимание. 

Покупая апартаменты, необходимо ознакомиться с отзывами об управляющей компании и других проектах застройщика, так как жильцы и владельцы апартаментов менее защищены законом, в отличие от владельцев квартир. К примеру, если при сносе муниципального многоквартирного жилого дома жильцам предоставляют другое благоустроенное жилье, а собственникам – возмещение стоимости квартиры, владельцам апартаментов можно получить только денежную компенсацию. 

Если застройщик банкрот, требования дольщиков заносят в реестр требований участников строительства. Требования покупателей апартаментов в данный реестр не вносят. Не так давно вступил в силу ФЗ №558, на основании которого были внесены изменения в Жилищный кодекс. Теперь правила проведения перепланировок касаются не только «жилых помещений», но и всех помещений в многоквартирном доме. В апартаментах нельзя сделать перепланировку, не согласовав ее с надзорными органами.