Анализ и прогноз рынка коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону в 2025 году

Высокие Ставки vs. Реальный Актив

Ситуация на финансовом рынке РФ в середине 2025 года характеризуется экстремально высокими ставками по депозитам, что создает уникальный контекст для оценки инвестиций в коммерческую недвижимость (КН) Ростова-на-Дону. Разберем текущее состояние рынка КН и проведем актуальное сравнение доходности.

Актуальная ситуация на рынке коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону (Июнь 2025):

Основные тренды сохраняются, устойчивый спрос на: 

• современные склады
• street-retail 
• flex-офисы 

Арендные ставки по сегментам остаются в диапазонах:

• современные склады 600 - 800₽ / кв.метр 
• качественный street-retail 1500 - 2500₽ / кв.метр
• flex-офисы 1000 - 1800₽ / кв.метр 

Рынок коммерческой аренды реагирует на инфляцию и спрос/предложение, а не на ключевую ставку напрямую. Индексация аренды в действующих договорах происходит по своим условиям. Как правило, это 5-10% ежегодно.

Чистая доходность арендного бизнеса оценивается в 7.5% - 13% годовых. Резкого скачка доходности не произошло.

Банковские Депозиты в Июне 2025:

Фактические ставки:

19-22% годовых – такие ставки активно рекламируются рядом банков для физических лиц

Важные нюансы предложений 19-22%:

• Краткосрочность: Часто это ставки на срок 3-6 месяцев, реже – на 1 год. По истечении периода ставка резко снижается (до 10-16% или ниже)

• Ограничения по сумме: Максимальная сумма вклада под высокий процент обычно ограничена

• Условия: Могут требовать открытия зарплатной карты, премиального статуса, запрета на снятие/пополнение

Налогообложение:

• Физическое лицо НДФЛ - 13%, свыше 2.4 млн.₽ - 15%

Ключевая ставка ЦБ РФ на 09.06.2025  составляет 20%

• Необлагаемый лимит: 1 000 000 руб. * 20% = 200 000 руб.` годового дохода по всем рублевым вкладам физлица в одном банке.
• Обложение НДФЛ (13%): Весь доход по вкладам, полученный сверх 200 000 руб. в год в одном банке, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Пример№1:

Банк первого эшелона, ставка 19.5% срок 91 день (банковский год 365)

Вклад 100 000 000 руб. под 19.5% = 4 861 643 руб. дохода. 

Налогооблагаемая база: 4 861 643 - 200 000 = 4 661 643 руб. 

НДФЛ: 4 661 643 * 15% = 699 246 руб. 

Чистый доход: 4 861 643 - 699 246 = 4 162 397 руб. 

Эффективная ставка: 16.6%.

Инфляция: 

прогноз ЦБ на 2025 - около 4%, но факт может быть выше

Реальная доходность депозита (после налогов и инфляции):

104 162 397 - 1% = 103 120 773 руб. Эффективная ставка 12.5% 

Пример№2:

Банк первого эшелона, ставка 16.7% срок 370 дней (банковский год 365)

Вклад 100 000 000 руб. под 16.7% = 16 928 767 руб. дохода. 

Налогооблагаемая база: 16 928 767 - 200 000 = 16 728 767 руб. 

НДФЛ: 16 728 767 * 15% = 2 509 315 руб. 

Чистый доход: 16 928 767 - 2 509 315 = 14 419 452 руб. 

Эффективная ставка: 14.4%.

Инфляция: 

прогноз ЦБ на 2025 - около 4%, но факт может быть выше

Реальная доходность депозита (после налогов и инфляции):

114 419 452 - 4% = 109 842 674 руб. Эффективная ставка 9.8%

Важно: Это доходность только на период действия высокой ставки (3-12 мес). При пролонгации на новых условиях (вероятно, более низких) реальная доходность за более длительный срок снизится.

Сравнение Доходности: КН Ростова vs Депозит 19-22% (Июнь 2025)

 

Параметр	Банковский депозит, (физлицо, 19-22%)	Коммерческая недвижимость, Ростов-на-Дону
Номинал	19-22%	8-13%
Эффективная ставка	12-16%	7.5-12.2%
Реальная доходность с учетом инфляции	10-12%	6.9-11.3%
Срок	Кратковременный, 3-12 мес	Долгосрочный, годы
Ликвидность	Высокая	Низкая
Защита от инфляции	Нет	Да
Риски	Снижение ставки	Простой, ремонт
Рост капитала	Нет	Да
Потенциал роста доходности	Нет	Да

 

 

Ключевые выводы для Инвестора в 2025:

1. Кратковременное окно возможностей для депозитов: Ставки 19-22% – это исключительная ситуация, вызванная острой потребностью банков в ликвидности на фоне высокой ключевой ставки. Это временное предложение с ограничениями.

2. Налоги съедают преимущество: После уплаты НДФЛ (особенно на суммы >1 млн руб.) и учета инфляции, реальная доходность депозита (~10-13%) все еще выше номинальной доходности КН (7.5-13%), но разница не столь колоссальна, как кажется на первый взгляд. Однако, это доходность только на короткий срок.

3. Фундаментальные преимущества коммерческой недвижимости остаются решающими:

• Защита от инфляции: Арендная плата индексируется, стоимость актива растет. Депозит этого не дает

• Рост капитала: КН – реальный актив с потенциалом увеличения стоимости. Деньги на депозите только теряют покупательную способность в долгосроке

• Стабильность денежного потока: Долгосрочные договора аренды (3-5+ лет) обеспечивают предсказуемый доход. Депозит под 20-22% – это разовая краткосрочная операция

• Неограниченный потенциал суммы: В КН можно инвестировать крупные суммы без потери доходности (в отличие от депозита с ограничением суммы под высокий %)

• Диверсификация: КН слабо коррелирует с финансовыми рынками.

4. Риски разные, но существенные: Депозит несет риск снижения ставки и (частично) банкротства банка. КН несет операционные риски (простой, ремонт), но актив остается в собственности.

Стратегия для Инвестора в условиях 19-22% по депозитам:

1. Использовать "депозитное окно" для части капитала: Разместить ограниченные суммы (до 1-1.5 млн руб. с учетом АСВ и налогов) на краткий срок под высокий процент. Это даст быстрый гарантированный доход здесь и сейчас

2. Инвестировать основную часть в КН для долгосрочных целей: Направлять крупные суммы и капитал, рассчитанный на горизонт 5+ лет, в качественную коммерческую недвижимость Ростова-на-Дону. Это обеспечит:

•   Стабильный растущий доход (индексация аренды).
•   Защиту капитала от инфляции.
•   Потенциал существенного роста стоимости актива.
•   Диверсификацию портфеля.

3. Фокус на качестве КН: В условиях высокой альтернативной доходности по безрисковым (в краткосроке) инструментам, критически важно выбирать объекты КН с максимальной надежностью:

- Локация: Только лучшие районы (логистические хабы для складов, центр / пешеходные улицы для ритейла  / топовые ЖК)

- Качество объекта: Современные стандарты, энергоэффективность, минимум потребности в капиталовложениях.

- Надежный арендатор: Сетевые операторы, стабильные бизнесы, длительный договор

- Управляемый риск простоя: Резерв на период поиска нового арендатора.

Заключение:

Экстремально высокие ставки по депозитам в июне 2025 года – это краткосрочная аномалия, привлекательная для размещения части ликвидных средств. Однако, для сохранения и долгосрочного роста капитала, защиты от инфляции и получения стабильного растущего дохода коммерческая недвижимость Ростова-на-Дону, особенно высококачественные активы в топовых сегментах (склады, street-retail, офисы), остается стратегически важным и конкурентоспособным активом. Разумная инвестиционная стратегия в 2025 году предполагает комбинацию использования высоких депозитных ставок для тактических целей и инвестиций в КН для стратегического роста.

Отвечу Вам на все вопросы или подберу объект

Анатолий Крутько ‭+7 (918) 554-50-60‬